El mercado inmobiliario comercial en México durante 2018 fue un año marcado por la incertidumbre y la volatilidad. Por un lado las elecciones presidenciales a mitad año generaron incertidumbre ante el resultado de un posible ganador de izquierda. Esto se tradujo en volatilidad del tipo de cambio alcanzando casi $21 pesos por dólar en Junio de 2018 (http://www.cefa.com.mx) efecto que detuvo algunas inversiones, compras y desincorporación de activos hasta esperar el resultado final de la elección.
Por otro lado las tasas de interés de Banxico tuvieron incrementos durante todo el año, iniciando en 7.25% y cerrando en Diciembre en un nivel de 8.25%. Esto como método de contención de la inflación y para disminuir presiones económicas externas al tipo de cambio; además siguiendo la línea de la política monetaria en Estados Unidos que incrementó sus tasas después de casi una década de tasas a 0% que hacían los créditos muy baratos y el acceso al financiamiento muy atractivo.
Estos factores internos y externos impactaron el dinamismo del sector inmobiliario comercial en aspectos de obtención de capital de desarrollo, inversiones y costo de la deuda. No obstante en la Bolsa Mexicana hubo debuts importantes de FIBRAS, CKD’s y CERPIS que tuvieron buena respuesta, como el caso de Fibra Storage, Fibra Upsite y Fibra Educa que en total levantaron 10,256 millones de pesos (El Economista, 12 Diciembre 2018) y la apertura de la nueva bolsa de valores BIVA en Agosto 2018 que al cierre de año había financiado más de 4,500 millones (El Economista, 25 Diciembre 2018).
Los efectos de estos factores, la política monetaria internacional y el incremento de tasas de Banxico se verán reflejados durante 2019, aunado al impacto de los cambios estructurales que propone el nuevo gobierno del Presidente López Obrador como lo es la descentralización de las oficinas federales, la cancelación del NAICM y el Tren Maya. Los efectos de estos temas puede ser muy positivos, pero también pueden traer cierta incertidumbre.
Uno de los impactos principales puede ser la disminución del atractivo de inversión en desarrollos o compras inmobiliarias ya que la tasa de capitalización necesariamente compite con la tasa de referencia de Banxico a la hora de decidir dónde colocar el dinero.
Una tasa de interés del 8.50% puede hacer muy poco atractivo la tasa de capitalización de 8.75% que ofrece una inversión de un activo inmobiliario que además conlleva un mayor riesgo.
Las tasas que vemos actualmente impactan en la disminución del atractivo inmobiliario ya que un Cap Rate de 8.75% comparada con una tasa con poco riesgo de 8.50% en el banco es un tema para sortear en 2019.
Lo proyectos inmobiliarios deberán innovar en sus métodos de comercialización y quizá enfrentar cierta deflación puesto que el mercado estará más ávido de guardar su dinero en el banco que ponerlo a trabajar en una inversión.
Sin embargo en la perspectiva para el próximo año, se ve un tipo de cambio fluctuando entre $18.90 y $19.65 y una tasa que probablemente se mantenga entre 8.00% y 8.50%. Esto si las decisiones gubernamentales mantienen cierta mesura en cuanto a políticas comerciales y fiscales de manera que no impacten el poder adquisitivo de los consumidores.
Es de tomarse en cuenta una posible recesión ó disminución del dinamismo de la economía Estadounidense por los temas comerciales sin resolver que tiene con economías como China ó Rusia y por los problemas internos de presupuesto que podrían contagiar de cierto nerviosismo a la economía mexicana.
