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Comercio en todas partes: Los proyectos de Uso Mixto

April 21, 2020

  Una de las tendencias más fuertes dentro del mercado inmobiliario comercial, es la plena integración de espacio comercial dentro de zonas o inmuebles que tradicionalmente estaban destinados a otros usos. El incremento del costo de la tierra, las dificultades de movilidad y la tendencia al desarrollo vertical han detonado el crecimiento del comercio en todas sus modalidades, ocupando nuevos espacios.

 

En nuestros días, no se puede pensar en un proyecto de gran escala, que no incorpore espacios comerciales para atender a los habitantes o usuarios de cada inmueble. Los proyectos mixtos son un concepto cada vez más popular y aunque no es nuevo, ha ganado terreno frente a los desarrollos tradicionales porque aumentan la productividad del terreno ante el incremento de precios de la tierra; mejoran los ingresos de los desarrolladores; el retorno de la inversión es más rápido; y los problemas de inseguridad.

 

Desarrollo de uso mixto es en sentido amplio todo desarrollo urbano, suburbano o pueblo, o incluso un solo edificio, que mezcla una combinación de usos residenciales, comerciales, culturales, institucionales o industriales, donde las funciones están física y funcionalmente integradas, y que proporciona conexiones peatonales.

 

De acuerdo con las principales organizaciones de bienes raíces de los Estados Unidos (ICSC, NAIOP, NMHC y BOMA), un desarrollo de uso mixto es un proyecto inmobiliario con la integración planificada de una combinación de tiendas, oficinas, residencial, hotel, recreación u otras funciones. Está orientado a los peatones y contiene elementos de un entorno de trabajar-vivir-jugar. Se maximiza el uso del espacio, cuenta con instalaciones, una expresión arquitectónica, tiende a reducir el tráfico y la expansión.

 

TIPOS DE DESARROLLOS DE USO MIXTO

En la actualidad, existen una gran cantidad de desarrollos de este tipo y han adoptado las formas más inverosímiles, sin embargo, las formas más comunes son:

  • Conjuntos integrados por Centros Comercial, Oficinas y Edificios de Departamentos

  • Oficinas con áreas de conveniencia o zonas comerciales

  • Edificio de Departamento con áreas de comercio en planta baja

  • Conjunto residencial con áreas comerciales y de servicio

  • Hotel con zonas comerciales o con restaurantes operados por marcas de prestigio

  • Hospital con zona comercial y restaurantera operados por marcas de prestigio

  • Zona industrial con áreas de comercio 

  • Universidades con áreas comerciales y cafeterías operados por marcas de prestigio

CARACTERÍSTICAS DE LOS DESARROLLOS

Es importante destacar que los desarrollos de uso mixto generalmente son planeados bajo un modelo de negocio fundamental y el resto de los usos se van consolidando de manera simultánea o subsecuente. Dos términos diferenciales sobre los usos en un desarrollo de uso mixto aparecen en la literatura. Ellos son “el uso fundamental” y “uso dominante.”

El uso fundamental es el más viable y rentable en el proyecto. Se maneja el concepto de desarrollo, así como las decisiones sobre la idoneidad y la compatibilidad de los usos en el proyecto. El uso dominante, en cambio, es el que ocupa la mayoría del espacio en el proyecto. El uso dominante no puede ser la piedra angular de su uso, pero tiene que ser financieramente sólido por las siguientes razones:

  1. Puede ser una única estructura de gran altura en un único sitio que contiene dos o más usos integrados en la estructura. Esta forma de desarrollo de uso mixto tiene por menor en el nivel de la calle, con oficinas en los locales comerciales y residenciales, ya sea espacio de hotel o espacio de oficinas (Paragon en Santa Fe y Saint Regis).
     

  2. Puede haber dos o más estructuras de gran altura en un solo sitio, con cada estructura de la celebración de un uso diferente. El edificio de oficinas, torre residencial (propiedad horizontal) y un hotel son la típica combinación (Plaza Carso, Reforma 222, Parques Polanco). También pueden existir formas por menor, pero diferente de ella en los niveles del suelo de cada uso. 
     

  3. Los desarrollos de uso mixto no siempre son grandes torres, en algunos casos son desarrollos de oficinas o habitacionales, donde el desarrollo de uso mixto puede ser una combinación de las diferentes estructuras de baja altura en un solo sitio (Centro Corporativo Coyoacán, Tecno Parque). En algunos casos pueden ser independientes y en otros casos pueden ser espacios de oficina, comercio o vivienda por encima uno de otro.
     

  4. Puede ser una única estructura de media altura en un solo sitio, típicamente dentro de un entorno urbano con la venta al por menor en planta baja y residenciales u oficinas por encima, generalmente esta categoría se desarrolla en los proyectos de vivienda con comercio en planta baja.

 

BENEFICIOS

 

Los desarrollos de uso mixto ofrecen una gran cantidad de beneficios entre los que destacan:

  • Conveniencia de vivir-trabajar en un solo espacio.

  • Suprimir largos recorridos. 

  • Reducción de distancias entre la vivienda, lugares de trabajo, comercio y otros destinos.

  • Creación de entornos peatonales y de bicicletas amigables. 

  • Ante los problemas de movilidad, son una extraordinaria alternativa que fomenta la convivencia sin uso del automóvil. 

  • Incremento en la densidad. 

  • La ciudad tiene la posibilidad de crecer en verticalidad, lo que ayuda al mejor aprovechamiento de los recursos urbanos.

  • Desarrollo vecinal más fuerte. 

  • Fomentar comunidades distintas, atractivas y con fuerte sentimiento local.

  • Mejor aprovechamiento del suelo. 

  • El crecimiento de la megalópolis obliga a frenar el desordenado desarrollo y se presenta como una excelente alternativa. 

  • Preservar espacios abiertos. 

  • Los desarrollos mixtos fomentan la creación y preservación de las áreas verdes existentes.

  • Crear una gran variedad de espacios. Este tipo de desarrollos crean comunidades que fomentan la interacción social.

 

 

 

 

 

 

 

 

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